Договор долевого участия (ДДУ) является одним из самых распространенных способов приобретения жилья в новостройке. Согласно ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
Ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта установлена ст. 6 указанного закона. За каждый день просрочки начисляется неустойка в размере:
1/300 ставки рефинансирования от цены договора – с 1-го по 30-й день просрочки
1/150 ставки рефинансирования – начиная с 31-го дня просрочки
Порядок взыскания неустойки предусматривает несколько этапов. Первоначально необходимо направить застройщику претензию с требованием уплаты неустойки (ст. 16.1 закона № 214-ФЗ). В течение 20 рабочих дней застройщик обязан рассмотреть претензию и принять решение о выплате.
Судебный порядок вступает в силу при отказе застройщика удовлетворить претензию или при неполучении ответа в установленный срок. В исковом заявлении необходимо указать:
Реквизиты договора долевого участия
Сроки передачи объекта по договору
Фактическую дату передачи
Расчет неустойки
Требования о взыскании
Особенности расчета неустойки определяются следующими факторами:
Период просрочки
Стоимость объекта долевого участия
Размер действующей ключевой ставки ЦБ РФ
Наличие дополнительных соглашений об изменении сроков
Защита интересов участников долевого строительства также обеспечивается ст. 7 закона № 214-ФЗ, которая предусматривает право на взыскание компенсации за нарушение срока передачи объекта. При этом суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ).
Практические рекомендации по взысканию неустойки:
Фиксировать все сроки передачи объекта
Сохранять переписку с застройщиком
Правильно рассчитывать период просрочки
Своевременно направлять претензию
Подготавливать полный пакет документов для суда
Судебная практика показывает, что при правильном оформлении документов и соблюдении процедуры взыскание неустойки возможно в полном объеме. Важно помнить, что срок исковой давности по требованиям о взыскании неустойки составляет три года (ст. 196 ГК РФ) и исчисляется с момента, когда участник долевого строительства узнал о нарушении своего права.
Со своей стороны хотим отметить, что, несмотря на кажущуюся простоту действий, предусмотренных законом, есть куча “подводных камней”. Застройщики всегда пытаются снизить размер неустойки ссылаясь на разные обстоятельства, сама переписка с застройщиком должна происходить надлежащим образом (не в васапе), да и выигранное дело в суде – это только треть пути. После этого нужно ещё деньги с Застройщика получить. Поэтому, ввиду того, что дело касается недвижимости и серьёзных денежных сумм, мы рекомендуем такие дела полностью доверять юристу с соответствующим опытом.
