Сдача в аренду (найм) квартиры, приобретённой в ипотеку, возможна, однако это зависит от условий договора, заключённого с банком. Российское законодательство не запрещает приобретать квартиру в ипотеку с целью сдачи в аренду либо сдавать уже после приобретения.
Нормативно-правовые акты, регулирующие этот вопрос:
Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года;
статья 334 ГК РФ;
глава 34 ГК РФ;
глава 35 ГК РФ.
Аренда залоговой недвижимости имеет свои особенности: в сделке участвуют три стороны: собственник ипотечного жилья, арендатор и банк. Законодательство допускает заключение трехстороннего договора аренды (найма), но банки скорее всего не будут заинтересованы в подписании каких-либо договоров. Кроме того, это может быть небыстрая процедура. Поэтому мы рекомендуем получать согласие банка (залогодержателя) на заключение договора аренды (найма) в отношении заложенного имущество. Данное согласие выдается в простой письменной форме и к нему не предъявляются какие-либо формализованные требования в рамках законодательства. Если Вы приобретаете жильё в ипотеку с целью последующей сдачи в аренду (или не исключаете для себя возможности передачи жилья в аренду в будущем), то такое согласие лучше сразу прописать в Вашем кредитном договоре.
Позиция банков:
– Некоторые банки разрешают сдавать жильё на любых условиях или не указывают этот пункт в договоре;
– Аренда допускается при выполнении определённых условий, прописанных в договоре;
Узнать о возможностях сдачи в аренду жилья, взятого в ипотеку в конкретном банке, можно у менеджера, занимающегося оформлением сделки, или на официальном сайте финансовой организации (что реже).
Большинство банков требуют предварительного согласования аренды. Однако есть банки, которые допускают заключение договора аренды без своего вмешательства. Если в договоре нет запрета на аренду и необходимости согласования с банком, владелец жилья может взять квартиру в ипотеку и сдавать её без предварительного разрешения.
Сдача в аренду без согласования с банком и последствия:
– Можно сдать жильё без согласования с финансовой организацией, хотя это может привести к юридическим проблемам. Если Вы сдали жильё без предварительного согласования с банком и последнему стало об этом известно, то банк вправе признать Ваш договор аренды (найма) незаключенным. В этом случае все денежные средства полученные Вами от арендатора (нанимателя) в пределах общего срока исковой давности (3 года) должны быть возвращены арендатору (нанимателю). Но не стоит переживать. Хотя законодательство и допускает подобную возможность, банки крайне редко применяют данную меру воздействия. В основном банк может потребовать расторгнуть договор аренды и применить к Вам санкции за нарушение условий кредитного договора (если они прямо указаны в договоре);
Мы всё же рекомендуем получить разрешение банка,в основном банки идут навстречу и разрешают найм кредитной недвижимости.
В заключении статьи хотим поделиться небольшой хитростью – если банк не даёт согласие на передачу ипотечного жилья в аренду (или требует расторгнуть уже заключенный договор аренды), Вы можете сослаться на то, что без такой аренды Вам будет очень трудно выполнять свои финансовые обязательства перед банком. Банки заинтересованы в своевременном получении выплат по кредитному договору куда в большей степени, чем в наличии обременений в виде аренды.
